Дэлхийн хотууд үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар, газрын төлбөрөөс төсөвтөө ихээхэн орлого төвлөрүүлдэг. Хот, байршил үнэ цэнтэй байвал тэнд бүтээн байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө мөн үнэ цэнтэй байдаг. Үнэ цэнтэй байршил үнэ цэнтэй үл хөдлөх хөрөнгө ашиглаж, бизнес хийж байгаа бол тохирсон татвар төлөх хэрэгтэй.

Монгол Улсын нийслэлийн хувьд 2023 онд татварын болон татварын бус орлогоо нийлүүлээд, 1.9 их наяд төгрөг татан төвлөрүүлэхээс 1.7 их наяд төгрөг нь татварын орлого байх аж. Татварын орлогын дийлэнхийг орлогын албан татвар бүрдүүлдэг. Тодруулбал, аж ахуйн нэгжийн орлогын албан татвар, хувь хүний орлогын албан татвар нийлээд нийслэлийн татварын орлогын 82.5 хувийг, үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар, газрын төлбөр гэх мэт бусад татвар, хураамж үлдсэн хувийг нь бүрдүүлдэг байна. 

Улаанбаатар хотод үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн дүнгийн хоёр хувь хүртэлх татвар тогтоох эрх зүйн орчин бүрдсэн. 

Нийслэлийн иргэдийн төлөөлөгчид хуралдаад, үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварыг хоёр хувь хүртэл нэмэх боломжтой гэж үзжээ. 

Өнөөдрийн байдлаар Улаанбаатар хотыг таван бүсэд хуваан, 0.6-1 хувийн үл хөдлөх хөрөнгийн татвар хураах зохицуулалт үйлчилж буй. Хотын төв буюу А зэрэглэлийн бүсийн үл хөдлөх эд хөрөнгөөс нэг, хамгийн захад байрлалтайгаас нь 0.6 хувиар тооцож татвар хураадаг. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар өдгөө нийслэлд хотын татварын орлогын 5 орчим хувийг бүрдүүлж буй нь туйлын хангалтгүй үзүүлэлт юм. Иймд хөрөнгийн татварын орчинд тодорхой өөрчлөлт хийх шаардлага бий талаар Нийслэлийн Засаг даргын Эдийн засаг, дэд бүтцийн асуудал хариуцсан нэгдүгээр орлогч Ж.Сандагсүрэн өчигдөр (2023.05.25) Эдийн засгийн сэтгүүлчдийн клубынхэнтэй “Өглөөний уулзалт” хийхдээ хэлэв.  

Нийслэл үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвараар бага орлого бүрдүүлж байна гээд татварын хувь, хэмжээг нэмэхийг урьтал болгохгүй аж. Энэ талаар Ж.Сандагсүрэн орлогч хэлэхдээ “Болгоомжтой хандана. Бидэнд татварын хувь, хэмжээг хоёр хувь хүртэл нэмэх эрх бий гээд нэмчихвэл аж ахуйн нэгжүүдэд дарамт болно. 

Жишээ нь, одоо 100 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшиж буй хуулийн этгээд татварт нэг тэрбумыг төлдөг. Төлөх хувь, хэмжээг нь хоёр хувь хүргэчихвэл хоёр тэрбум төгрөг төлөх шаардлагатай болно. Ингэхээр бодитой дарамт болно. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнэлгээнээс тооцож татвараа хурааж чадахгүй байгаа явдал бий. Үүнийг бид үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвараар бага орлого төвлөрүүлж буй гол шалтгаан гэж дүгнэсэн. 

Манайд үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд, даатгалд даатгуулсан, данс бүртгэлд бүртгүүлсэн үнийн дүнгээр гэсэн гурван зүйлийн аль нэгээс тооцож татвар хураах зохицуулалт үйлчилж буй. Практикт үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлсэн үнэлгээгээ түгээмэл ашиглаж байна.

1990-2000-аад оны үед бүртгэл хийлгэсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ өнөөгийн түвшнээс бага байх нь тодорхой. Бага үнэлгээний дүнгээс тооцож, татвар хураахаар бага орлого төвлөрүүлж таарна. Зарим оронд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг гурван жил тутамд шинэчлээд, түүнээс нь татвар хураадаг эрх зүйн зохицуулалт бий. Өөрөөр хэлбэл, цагийн эрхээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ өснө. Улмаар хураах татвар нь тэр хэрээр нэмэгдэж байна гэсэн үг. Гэтэл зах зээлийн нийгэмд шилжсэн манай улс 20 жилийн өмнөх үнэлгээний дүнгээр тооцож татвар хурааж буй нь зохимжгүй. Уг нь манай улсын үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварын хувь, хэмжээ дэлхийн хотуудын дунджаас доогуур юм. БНСУ үл хөдлөх эд хөрөнгөөс дээд тал нь тав, Швейцар, Япон зэрэг улс гурван хувийн татвар хурааж байх жишээтэй” гэв. 

УИХ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийг 2022 онд баталсан. Уг хуулийн төсөлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг татварын байгууллага тогтооно гэсэн заалт тусгасан ч хууль эцэслэгдэн батлагдаагүй. Энэ талаар Ж.Сандагсүрэн “Саяхан өргөн мэдүүлсэн газрын тухай багц хуулийн төслийг санаачлагч нь буцаан татсан. Уг хуулийн төсөлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварын орчныг сайжруулах нэлээд хэдэн заалт байсан юм. Одоо бидний хувьд эрх зүйн шинэчлэл хийнэ гэхээсээ илүү үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшигчдийг шударгаар татвараа төлдөг болгох бодлогыг баримталж ажиллана. Хотын төвд хоорондоо ойролцоо байрладаг, ам метр талбайн хэмжээ ижил үл хөдлөх хоёр хөрөнгө 10-20 дахин зөрүүтэй татвар төлж буй нь зүйд огт нийцэхгүй. 

Сүүлийн жилүүдэд “Шангри-Ла Улаанбаатар” зочид буудал, худалдаа, оффис, орон сууцны зориулалттай барилга болон “Скай хайпермаркет”, “Буянт-Ухаа” олон улсын нисэх буудал зэрэг газар зах зээлийн бодит үнэлгээгээр үл хөдлөх хөрөнгийн татвараа шударгаар төлж байна. Харин “Мандухай” зочид буудал 17.6 сая төгрөгийн үнэлгээтэй гээд, 200 мянган төгрөгийн татвар төлсөн байх жишээтэй. “Элбэг” их дэлгүүр 180 сая төгрөгийн үнэлгээтэй гээд 1.8 сая төгрөгийн татвар төлсөн. Гурван давхар зочид буудал хашаа байшингийн, дөрвөн давхар худалдааны төв гурван өрөө орон сууцны үнэд хүрэхгүй байна гэдэг шударга бус үнэлгээ. 

“Хаппимарт” компанийн барилга буюу “Home plaza” 1.7 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй хэмээн 17.4 саяын татвар төлдөг. “Гурван гал” дэлгүүрийн барилга 1.2 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй гээд 8.7 саяын татвар төлсөн. Гэтэл одоогийн зах зээлийн үнэлгээгээр эдгээр объектыг тооцож үзэхэд 10-20 дахин их үнэлэгдэхээр байгаа юм. Мөн “Улсын их дэлгүүр”, “Залуучууд”, “Палас”, “Континентал” зочид буудал зэрэг энэ жишээ цааш үргэлжилнэ” гэв. 

Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн татвараа бүрэн хураавал энэ төрлийн татварын орлого 3-4 дахин нэмэгдэх боломжтой аж. Нийслэл өдгөө үл хөдлөх хөрөнгийн татвараар 76.1 тэрбум төгрөг төвлөрүүлж буй юм байна. 

Үл хөдлөх эд хөрөнгө эзэмшиж буй бол заавал энэ төрлийн татвараа төлөх ёстой. Орлого олохгүй байсан ч төлөх ёстой татвар гэсэн үг. УИХ хоёроос дээш орон сууц эзэмшиж буй хүний бусад үл хөдлөх хөрөнгөөс татвар хураах шийдвэр гаргасан. Энэ шийдвэрийг хэрэгжүүлэх шаардлага бий юм. Мөн Зайсан орчмын хаус хороололд амины орон сууц эзэмшигчдээс үл хөдлөх хөрөнгийн татвар хураахын тулд хяналтыг нь сайжруулах хэрэгтэй аж. Хууль зөрчиж байшин барьчихаад, дээрээс нь татвар төлөхгүй ашиглаж байгаа нь Улаанбаатар хотод хохиролтой. Тиймээс нийслэл энэ бүгдийг шийдэж, татвараа бүрэн хураах зорилготой ажиллаж эхэлжээ. 

Share